برای پاسخ به این پرسش با مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن به گفتوگو نشستیم. گودرزی اظهاراتش را با نقد ساختار انحصاری بازار مسکن شروع میکند و میگوید: بازار مسکن ایران متاسفانه به شدت تحت تاثیر ساختارهای انحصاری قرار دارد و این انحصار به بخشهای مختلف صنعت ساختمان آسیب میزند. بهطوری که بخشی از این ظرفیتهای موجود به دلیل وجود منافع گروهی، انحصار و تعارض منافع به شکل مطلوب فعال نمیشود. نتیجه این وضعیت در نهایت کاهش عرضه، افزایش قیمت و تشدید فشار بر خانوارهاست.
او تاکید میکند: اهمیت مسکن فقط به یک کالای مصرفی محدود نمیشود، بلکه بخش قابل توجهی از هزینههای زندگی خانوارها را به خود اختصاص میدهد و افزایش قیمت مسکن به شکل مستقیم بر معیشت مردم اثر میگذارد.
بنابراین در شرایطی که بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن میشود، ادامه این وضعیت عملا فشار اقتصادی بر مردم را افزایش میدهد. در نهایت هر اقدامی که بتواند هزینه ساخت را کاهش دهد، عرضه را افزایش دهد و منابع جدیدی وارد این بازار کند، میتواند اهمیت زیادی داشته باشد.
گودرزی حضور شرکتهای چینی را یکی از ظرفیتهایی میداند که میتواند در صورت مدیریت صحیح، بخشی از این مشکلات را کاهش دهد. در مجموع ورود هر شرکت بزرگ جدیدی به بازار ساختوساز میتواند فضای رقابتی ایجاد کند و در کنار آن، زمینه انتقال فناوری و روشهای جدید ساخت را نیز فراهم آورد. با این وجود حضور شرکتهای چینی در بازار مسکن به خودی خود راهحل همه مشکلات نیست، اما میتواند یک فرصت مهم ایجاد کند.
او میگوید: شرکتهای چینی در حوزه ساختوساز از ظرفیت فنی و اجرایی قابل توجهی برخوردار هستند و همکاری با آنها در صورت وجود قراردادهای محکم و کارشناسی شده میتواند به انتقال فناوری و افزایش سرعت اجرای پروژهها کمک کند.
به گفته او، در شرایطی که هزینه ساختوساز افزایش پیدا میکند و بسیاری از پروژهها با کاهش توجیه اقتصادی مواجه میشوند، استفاده از فناوریهای جدید و روشهای ساخت سریعتر میتواند اهمیت زیادی داشته باشد.
او در عین حال هشدار میدهد: قراردادها باید از ابتدا با دقت بالا تنظیم شوند و منافع ملی، حقوق طرفین، کیفیت ساخت، زمانبندی پروژه و ضمانتهای اجرایی در آنها مشخص باشد. بنابراین نباید صرف حضور یک شرکت خارجی را موفقیت تلقی کرد، بلکه کیفیت قرارداد و نحوه اجرای آن تعیینکننده نتیجه همکاری است.
این کارشناس بازار مسکن یکی از مهمترین موانع فعلی این بازار را ضعف نظام تامین مالی میداند و معتقد است؛ شبکه بانکی نمیتواند متناسب با قیمت واقعی مسکن، تسهیلات موثر در اختیار خانوارها و سازندگان قرار دهد. او درباره تسهیلات مسکن میگوید: زمانی که مبلغ وام حدود ۴۸۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان تعیین میشود، این رقم با هزینه واقعی خرید یا ساخت مسکن فاصله بسیار زیادی دارد. از سوی دیگر، متقاضی برای دریافت همین تسهیلات نیز باید هزینههای مختلفی را پرداخت کند.
گودرزی دریافت هزینه اوراق را یکی از مشکلات این شیوه تامین مالی میداند و میگوید: در شرایطی که بخشی از منابع پیش از پرداخت واقعی تسهیلات از متقاضی دریافت میشود، فشار مالی بیشتری به خانوار وارد میشود.
او با اشاره به اینکه چنین ساختاری نمیتواند پاسخگوی نیاز واقعی بازار مسکن باشد، میگوید: یکی از ظرفیتهایی که در صورت ایجاد سازوکار مناسب میتواند به کمک بازار مسکن بیاید، استفاده از منابع مالی ایران در خارج از کشور است.
گودرزی میافزاید: منابع قابل توجهی در خارج از کشور وجود دارد که در صورت فراهم شدن شرایط حقوقی و مالی میتواند برای تقویت تامین مالی پروژههای ساختمانی مورد استفاده قرار گیرد.
به گفته او، همکاری با چین در این زمینه میتواند علاوه بر تامین بخشی از منابع مالی، امکان استفاده از ظرفیتهای فنی و اجرایی شرکتهای چینی را نیز فراهم کند. حتی سازوکارهایی مانند تهاتر نیز در صورت طراحی دقیق میتواند مورد بررسی قرار گیرد، اما این موضوع نیازمند قراردادهای شفاف و سازوکارهای مالی قابل نظارت است.
این کارشناس بازار مسکن حضور شرکتهای خارجی در پروژههای ساختمانی ایران را موضوعی بیسابقه نمیداند و یادآوری میکند: در گذشته نیز شرکتهای خارجی از جمله شرکتهای ترکیهای در برخی پروژههای مسکن حضور داشتند و در بعضی موارد عملکرد قابل قبولی از خود نشاندادند.
گودرزی میگوید: در شرایط فعلی که قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا میکند، ساختوساز برای بسیاری از فعالان توجیه اقتصادی خود را از دست میدهد و خانوارها نیز تحت فشار قرار دارند، ورود شرکتهای خارجی میتواند دستکم به عنوان یک تلنگر برای اصلاح ساختارهای موجود عمل کند.
او تاکید میکند: این حضور میتواند رقابت را افزایش دهد و برخی روشهای ناکارآمد در حوزه ساخت و تامین مالی را به چالش بکشد.
گودرزی یکی دیگر از مشکلات جدی بازار مسکن را وجود تعارض منافع میداند. به گفته او، کاهش عرضه، مشکلات بازار زمین، سیاستگذاریهای نامناسب و قیمتگذاریهای ناصواب از جمله مسائلی است که باید به شکل جدی مورد توجه قرار گیرد.
او معتقد است؛ اگر قرار باشد شرکتهای چینی یا سایر سرمایهگذاران خارجی وارد بازار مسکن ایران شوند، دولت باید همزمان قوانین مربوط به ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را نیز اجرایی کند.
گودرزی میگوید: دولت باید بتواند با منافع گروهی و ساختارهای انحصاری موجود در بازار مسکن مقابله کند و منافع مصرفکنندگان و خانوارها را در اولویت سیاستگذاری قرار دهد.
از نگاه گودرزی، حضور شرکتهای چینی میتواند علاوه بر تامین بخشی از منابع مورد نیاز ساختوساز، ساختارهای ناکارآمد بازار مسکن را نیز تحت فشار قرار دهد. اما شرط اصلی این است که دولت بتواند همزمان با استفاده از ظرفیت خارجی، با انحصار، تعارض منافع و سیاستهای ناکارآمد داخلی مقابله کند. در این صورت، همکاری با چین میتواند به فرصتی برای افزایش عرضه و اصلاح بخشی از مشکلات مزمن بازار مسکن تبدیل شود.
